ZGS Avocats – Sociétés d'avocats

Les principaux avantages qui peuvent exister pour un non-résident à utiliser une SCI pour détenir un immeuble en France.le recours à une SCI permet à plusieurs personnes de détenir un bien sans avoir recours à une indivision. L’utilisation de la SCI est plus souple qu’une indivision au regard du droit civil en matière de transmission du patrimoine.

En pratique, et au plan fiscal, la SCI a pour objectif une meilleure transmission des droits. En effet, pour la détermination de la valeur des parts de la SCI, il conviendra de déduire de la valeur de l’actif social (c’est-à-dire l’immeuble) le montant des dettes (emprunts bancaires ou compte courant d’associés.

Ainsi, l’assiette taxable aux droits d’enregistrement (donation/succession) n’est pas égale à la valeur vénale de l’immeuble au jour de la transmission (ce qui serait le cas dans l’hypothèse d’une détention directe) mais à la valeur nette des parts sociales au jour de la transmission (c’est-à-dire la valeur de l’actif net).

Il est donc recommandé de créer la SCI avec un capital faible, le reste des fonds nécessaire à l’acquisition de l’immeuble étant financé par emprunt ou par compte courant d’associé.

Détenir des parts d’une SCI plutôt que de détenir l’immeuble en direct permet également de réduire la base taxable à l’ISF en France. En effet, seule la valeur nette réelle des parts sociales est prise en compte et non la valeur vénale même de l’immeuble.

Par ailleurs, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu est neutre fiscalement pour ses associés. En effet, ce sont les associés qui sont in fine soumis à l’impôt sur les revenus provenant de la société. Si l’immeuble génère des revenus locatifs, ils seront appréhendés par les associés par translucide mais aussi taxés entre les mains des associés à proportion de leurs droits dans la SCI.

Si la SCI est soumise à l’IR, et donc translucide, les associés qui souhaitent résider dans l’immeuble n’ont pas l’obligation de verser un loyer à la SCI. Cette obligation existe seulement si la SCI est soumise à l’IS.

Si la SCI est soumise à l’IR, la cession des parts sociales fait apparaître une plus-value soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Si le cédant des parts de la SCI est un non-résident établi dans un pays de l’Espace Economique Européen (la Suisse n’en fait pas partie), la PV immobilière est taxée à 16%. Elle est exonérée progressivement au bout de 15 ans (abattement de 10% par an au –delà de la 5ème année de détention). Les prélèvements sociaux de 11% ne sont pas applicables.

Si le cédant des parts de la SCI est non-résident établi hors de l’Espace Economique Européen, la plus-value est taxable au taux de 33,33%. Elle est aussi exonérée au bout de 15 ans.

Si l’immeuble a été acquis en nom propre, il est recommandé de l’apporter à la SCI et non de le céder à la SCI.

En effet, si l’immeuble est cédé à la SCI, les droits de mutations seront exigibles, ils s’élèvent à 5% pour une mutation à titre onéreux d’un immeuble. Il en est de même si l’immeuble est apporté, en échange de titres de la SCI, par une personne physique à une SCI soumise à l’IS.

Cependant, si l’immeuble est apporté par une personne physique à une SCI soumise à l’IR, l’apport est exonéré de droit de mutation. Seule la perception de la taxe de publicité foncière au taux de 0,70% sera exigible si l’immeuble est ultérieurement repris par l’apporteur à la dissolution de la société.

En revanche, que l’immeuble soit cédé ou apporté par une personne physique, il s’agit d’une mutation faisant apparaître une plus-value soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, tel que décrit en 6%.